一、總則

　　第一條為了規(guī)范本省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行為，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。

　　第二條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條在本省行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，以及行政主管部門對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動依法實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第四條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位（包括分期建設(shè)、多公司建設(shè)），應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。

　　有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：

　?。ㄒ唬┕_招標(biāo)或者連續(xù)兩次接受邀請投標(biāo)人少于3個的；

　?。ǘ┳≌巴晃飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)獨立式住宅（別墅）為主的建筑面積不足1萬平方米的。

　　第五條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第六條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　縣（市、區(qū)）級以上物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)職責(zé)劃分負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　第七條任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥潛在投標(biāo)人參加前期物業(yè)管理投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉招標(biāo)投標(biāo)活動，不得將依法進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項目化整為零或以其他方式規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)。

　　二、招標(biāo)

　　第八條本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項目建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。一個物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)、多公司建設(shè)的項目，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一，招標(biāo)約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)與實際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一致。

　　第九條招標(biāo)人有能力編制招標(biāo)文件、組織和實施招標(biāo)活動的，可以自行組織招標(biāo)；招標(biāo)人也可委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。

　　招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)的，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立、具有編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格驗證和組織評標(biāo)相應(yīng)專業(yè)力量的社會中介組織。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵照本辦法對招標(biāo)人的規(guī)定。

　　第十條前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

　　采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并在"中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)"或"中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)"或"江蘇建設(shè)信息網(wǎng)"或項目所在城市物業(yè)管理行政主管部門指定網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告；具體發(fā)布網(wǎng)站由招標(biāo)人根據(jù)公開招標(biāo)范圍確定。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式，招標(biāo)項目的基本情況、招標(biāo)投標(biāo)活動時間安排、投標(biāo)申請人條件以及投標(biāo)資格預(yù)審辦法等事項。

　　招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項及獲取招標(biāo)文件的辦法。

　　第十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目前期物業(yè)管理的特點和需要，在招標(biāo)活動開始前完成招標(biāo)文件的編制和招標(biāo)備案。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目規(guī)劃建設(shè)（名稱、類型、位置、建筑面積、區(qū)域四至、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)與竣工交付日期）、相關(guān)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房配置等基本情況；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理前期介入的時間、服務(wù)要求，相關(guān)業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、車位（庫）、物業(yè)管理用房以及房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管驗收要求；

　?。ㄈν稑?biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、投標(biāo)書份數(shù)、企業(yè)情況、管理服務(wù)總體目標(biāo)及各項指標(biāo)要求、擬派出的管理項目負(fù)責(zé)人和主要技術(shù)人員簡歷與業(yè)績、物業(yè)管理設(shè)計模式、機(jī)構(gòu)設(shè)立、崗位安排、員工培訓(xùn)計劃、管理制度及裝備的機(jī)械設(shè)備和采取的措施、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算、公共能耗管理、投標(biāo)承諾、投標(biāo)書密封加蓋企業(yè)印鑒和法定代表人簽章等要求；

　　（四）交付使用后經(jīng)營性物業(yè)的租賃經(jīng)營與管理，包括停車場（庫）、會所等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費方式等；

　　（五）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（包括對業(yè)主入住、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，公共綠化養(yǎng)護(hù)管理，公共秩序維護(hù)、車輛停放管理、消防等安全防范管理，裝飾裝修管理服務(wù)，公共環(huán)境衛(wèi)生保潔，物業(yè)資料管理、客戶服務(wù)和便民措施等）及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。┴攧?wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費（選擇收費的包干制、酬金制或其他方式）和專項維修資金的使用管理；

　?。ㄆ撸┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的簽訂說明以及業(yè)主臨時公約的制訂說明；

　?。ò耍┓课葙|(zhì)量保證文件和房屋使用說明情況；

　?。ň牛┱袠?biāo)人向中標(biāo)人提供的物業(yè)管理條件或者優(yōu)惠條件；

　　（十）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，廢標(biāo)認(rèn)定原則；

　?。ㄊ唬┩稑?biāo)保證金的繳納，對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法等；

　　（十二）招標(biāo)人、中標(biāo)人違約的責(zé)任；

　?。ㄊ┱袠?biāo)文件解釋和招標(biāo)活動方案，包括現(xiàn)場踏勘、投標(biāo)書送達(dá)地點及截止時間、開標(biāo)時間及地點等；

　?。ㄊ模┢渌袠?biāo)事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十二條招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后10日內(nèi)退還投標(biāo)人。

　　招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付投標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)評標(biāo)得分，分檔補(bǔ)償。

　　第十三條住宅物業(yè)為主的項目招標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　（一）項目建設(shè)的土地、規(guī)劃建設(shè)、施工許可等政府批件；

　?。ǘ┱袠?biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

　?。ㄈ┱袠?biāo)文件；

　　（四）代理招標(biāo)委托合同（適用委托機(jī)構(gòu)代理）；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)和本規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十四條公開招標(biāo)實行對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件、資格預(yù)審辦法，作為對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審的依據(jù)。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括投標(biāo)申請人或受邀人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　公開招標(biāo)在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，招標(biāo)人應(yīng)采取公開隨機(jī)抽簽決定的方式，或者采取按照招標(biāo)公告載明的對投標(biāo)申請人資格、業(yè)績等預(yù)審方法，從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人作為投標(biāo)人。

　　第十五條經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法；并同時向資格預(yù)審未通過的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　第十六條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；投標(biāo)文件編制時間自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十七條招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人；該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　招標(biāo)人澄清或者修改招標(biāo)文件實質(zhì)內(nèi)容的，包括招標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項目建設(shè)進(jìn)度及竣工交付時間、物業(yè)管理條件、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)、開標(biāo)評標(biāo)時間或地點、評標(biāo)方法、前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂等，應(yīng)當(dāng)書面報送物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十八條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以在招標(biāo)文件發(fā)出的5日內(nèi)組織招標(biāo)文件收受人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等資料。對招標(biāo)文件收受人提出的疑問，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以澄清或者以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　第十九條招標(biāo)人不得向他人透露可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

　　第二十條在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判與溝通。

　　第二十一條通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售30日前完成；

　?。ǘ╊A(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆椖繎?yīng)當(dāng)在交付使用90日前完成。

　　三、投標(biāo)

　　第二十二條本辦法所稱投標(biāo)人是指投標(biāo)資格合格，并響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與前期物業(yè)管理投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

　　第二十三條投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

　　第二十四條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）投標(biāo)函；

　　（二）投標(biāo)人授權(quán)委托書（法定代表人不出席招標(biāo)投標(biāo)活動

　　的適用）；

　?。ㄈ┩稑?biāo)企業(yè)經(jīng)營的法定相關(guān)證書、企業(yè)業(yè)績情況等；

　?。ㄋ模┩稑?biāo)測算和投標(biāo)報價；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾；

　?。┱袠?biāo)文件要求提供的其他材料。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)依次按封面、目錄、序言（或概要）、內(nèi)容、附件的格式順序編制裝訂。

　　第二十五條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點；招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。

　　在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件及其補(bǔ)充、修改的投標(biāo)文件，均為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十六條投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人；補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照前款的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。

　　第二十七條投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件載明的項目實際情況，擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包或聘請顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第二十八條投標(biāo)人不得弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以明顯低于同城市物業(yè)服務(wù)社會平均成本價套取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十九條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)過程，項目所在地負(fù)責(zé)招標(biāo)備案審查的物業(yè)管理行政主管部門可派人到場進(jìn)行全程監(jiān)督。

　　第三十條開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。

　　第三十一條開標(biāo)由招標(biāo)人或招標(biāo)投標(biāo)活動組織人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

　　由投標(biāo)人代表查驗投標(biāo)文件加蓋企業(yè)印鑒及密封的情況，也可以由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、提供的主要服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人記錄，并由投標(biāo)人代表確認(rèn)后存檔備查。

　　第三十二條評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。

　　評標(biāo)委員會由物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的專家和招標(biāo)人代表組成，成員一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

　　評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從物業(yè)管理行政主管部門建立的專家名冊中，于開標(biāo)的前1日采取隨機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。

　　招標(biāo)人與投標(biāo)人之間有股權(quán)、隸屬或其他利害關(guān)系的，招標(biāo)人代表不得進(jìn)入評標(biāo)委員會，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。

　　開標(biāo)前，投標(biāo)人提出要求評標(biāo)委員會成員回避的，由評標(biāo)委員會判定是否足以影響評標(biāo)的公正性，并決定評委是否應(yīng)當(dāng)回避。

　　第三十三條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊。省建設(shè)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家成員推薦名冊，以公開方式供各地隨機(jī)抽取使用。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進(jìn)入專家名冊的成員，進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對其評標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評和監(jiān)督，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評標(biāo)活動。

　　第三十四條評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、認(rèn)真、公正、誠實、廉潔地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。

　　評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　本條所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。

　　第三十五條評標(biāo)委員會可以用書面形式，要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容作必要澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　第三十六條評標(biāo)方法一般應(yīng)采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法。

　　綜合評估法一般采取分項評分加權(quán)求和，各分項權(quán)重之和應(yīng)為100%；分項應(yīng)考慮投標(biāo)人誠信、投標(biāo)文件、投標(biāo)答辯等因素合理確定；其中投標(biāo)人誠信評分權(quán)重一般應(yīng)不高于20％；投標(biāo)書評分權(quán)重一般應(yīng)不低于50%；投標(biāo)答辯評分權(quán)重一般應(yīng)不高于20%，若將物業(yè)投標(biāo)報價單項評審的，其分項權(quán)重應(yīng)不高于20%；采取評標(biāo)評審的評分項目和評分方法、評分權(quán)重等，招標(biāo)人應(yīng)事先在招標(biāo)文件中載明。

　　第三十七條曾獲國家、省、市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目，在管并保持稱號的投標(biāo)人，評標(biāo)應(yīng)給予相應(yīng)優(yōu)惠分值。

　　第三十八條評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在保密的情況下，按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，連續(xù)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

　　第三十九條經(jīng)評標(biāo)委員會評審，一致認(rèn)為某一投標(biāo)文件未實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件的，可以否決該投標(biāo)；一致認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件實質(zhì)性要求的，可以否決所有投標(biāo)。

　　依法必須進(jìn)行招標(biāo)的前期物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，或者某一投標(biāo)人被否決后使得投標(biāo)人不足3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　評標(biāo)委員會認(rèn)定以下情形之一的，應(yīng)作廢標(biāo)處理：

　?。ㄒ唬┩稑?biāo)文件沒有投標(biāo)人印章和投標(biāo)人法定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權(quán)委托的；

　　（二）投標(biāo)文件載明的物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理措施明顯不能滿足招標(biāo)文件規(guī)定要求的；

　　（三）投標(biāo)報價項目、計算、報價方法不符合招標(biāo)文件要求，影響到對投標(biāo)報價評審比較的；或者同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)項目投標(biāo)人以明顯低于同城市物業(yè)服務(wù)社會平均成本價競標(biāo)的；

　?。ㄋ模┩稑?biāo)文件超出招標(biāo)文件，附加了招標(biāo)人不能接受條件的；

　?。ㄎ澹┌l(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以其他弄虛作假方式投標(biāo)，或者以行賄手段謀取中標(biāo)的。

　　第四十條評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人出具書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)的評審和比較意見；判定廢標(biāo)的應(yīng)當(dāng)出具廢標(biāo)說明；并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　招標(biāo)人也可委托評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。

　　第四十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。

　　當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。但招標(biāo)人不得以超出招標(biāo)文件明示的物業(yè)管理條件、范圍、內(nèi)容、價格等實質(zhì)內(nèi)容，向中標(biāo)候選人提出附加要求，迫使其放棄中標(biāo)。

　　第四十二條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限后的30日內(nèi)確定中標(biāo)人并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)及時退回其投標(biāo)文件。

　　第四十三條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離招標(biāo)文件實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第四十四條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行權(quán)利與義務(wù)。中標(biāo)人不得向他人整體轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目支解后分別轉(zhuǎn)讓給他人。

　　中標(biāo)人按照合同約定或經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項目的部分非主體、非關(guān)鍵性的專業(yè)工作分包給他人完成。接受分包的人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專營資格條件，并不得再次分包。

　　第四十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人30日內(nèi)，向招標(biāo)備案的物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行備案。備案資料包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、評標(biāo)記錄、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　第四十六條招標(biāo)投標(biāo)活動的所有參與人員未經(jīng)招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件的著作權(quán)人同意，不得向他人泄露或者在它處引用招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件內(nèi)容。

　　第四十七條當(dāng)中標(biāo)人因不可抗力提出不能履行合同或經(jīng)招標(biāo)人、中標(biāo)人雙方協(xié)商同意中止履行合同的，應(yīng)按本辦法重新招標(biāo)。

　　五、附則

　　第四十八條招標(biāo)投標(biāo)活動中有違反國家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰。

　　第四十九條投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第五十條招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；對不同文本的解釋發(fā)生異議的以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

　　第五十一條單一業(yè)主、或業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)、或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十二條本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十三條本辦法自2007年6月1日起施行。