第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本細(xì)則。

　　第三條本細(xì)則所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條本市行政區(qū)域內(nèi)的各種物業(yè)都要逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

　　第五條建筑面積在1萬平方米以上的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、工業(yè)區(qū)以及住宅小區(qū)都要通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。配套不齊全的，要在當(dāng)?shù)厝嗣裾M織下，有計(jì)劃地進(jìn)行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)

　　第六條零星分散物業(yè)（含不達(dá)規(guī)模的物業(yè)，原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的生活大院、宿舍樓，居民自建房屋等）由所在社區(qū)統(tǒng)一管理?？梢越M建物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，也可以選聘具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。

　　第七條市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　各級(jí)地方政府有關(guān)部門和單位，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好有關(guān)管理工作。

　　第二章業(yè)主自治管理

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。

　　業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)（以下稱業(yè)主大會(huì)）。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選1―6名業(yè)主代表。

　　業(yè)主代表應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護(hù)業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會(huì)的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。

　　第九條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票，其它物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米為1票

　　第十條住宅區(qū)內(nèi)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%，不足50%，但使用已超過1年的，應(yīng)當(dāng)參照召開首次業(yè)主大會(huì)與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的程序和辦法召開首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生臨時(shí)業(yè)主委會(huì)，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主自治管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會(huì)條件時(shí)，應(yīng)依照條例和本細(xì)則規(guī)定及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十一條首次業(yè)主大會(huì)（含首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，下同）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　第十二條首次業(yè)主大會(huì)籌備委員會(huì)負(fù)責(zé)做好下列工作：

　?。ㄒ唬﹨f(xié)商確定召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　?。ǘ┐_定召開業(yè)主代表大會(huì)的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表，產(chǎn)生的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；

　?。ㄈ﹨f(xié)商業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會(huì)成員條件推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人，候選人名單及基本情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；

　?。ㄋ模┢鸩輼I(yè)主委員會(huì)選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會(huì)召開前15日發(fā)給參加會(huì)議的成員征求意見；

　　（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；

　?。┲鞒终匍_首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十三條首次業(yè)主大會(huì)除行使細(xì)則中規(guī)定的權(quán)職外，還應(yīng)審議通過以下事項(xiàng)：

　　（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)日常工作權(quán)限；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的選聘辦法；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定；

　?。┻x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十四條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處初審?fù)夂?，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門申請(qǐng)登記確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)登記確認(rèn)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)登記確認(rèn)表；

　?。ǘI(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法及選票；

　?。ㄈI(yè)主大會(huì)審議通過的主要事項(xiàng)。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)可以通過推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

　　第十六條業(yè)主委員會(huì)依據(jù)條例的規(guī)定履行職責(zé)，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問題；接受物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設(shè)管理。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì)主任享有下列權(quán)利：

　　（一）負(fù)責(zé)召開主業(yè)委員會(huì)會(huì)議；

　　（二）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項(xiàng)目的費(fèi)用，代表業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽約或簽署文件；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)授權(quán)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程，辦事公正、負(fù)責(zé)；

　?。ǘ┩瓿蓸I(yè)主委員會(huì)交辦的工作；

　?。ㄈ┐順I(yè)主委員會(huì)處理事務(wù)；

　?。ㄋ模┙邮苄姓芾聿块T的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

　　第十八條業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會(huì)的方式成立換屆選舉工作籌備委員會(huì)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的日常事務(wù)性工作

　　第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地物業(yè)管理行政管理部門申領(lǐng)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理行政管理部門按照有關(guān)規(guī)定對(duì)申領(lǐng)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)審查，并報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門核定資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事與資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。年檢重點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)議、年度工作業(yè)績、財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)登記的有關(guān)事項(xiàng)變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。

　　第二十二條物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，實(shí)行持證上崗。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門備案。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

　　《業(yè)主臨時(shí)公約》至業(yè)主大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。

　　第二十四條新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應(yīng)當(dāng)把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)（銷）售許可證的前置條件。新建住宅區(qū)物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其它事項(xiàng)應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有關(guān)內(nèi)容相一致。

　　第二十五條業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者通過招標(biāo)方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十六條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同中必須約定物業(yè)管理具體服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)收取辦法、服務(wù)期限、裝飾裝修管理服務(wù)以及其它事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　（二）共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；

　?。ㄈ┤粘－h(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)，包括公共場所、物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)等；

　?。ㄋ模﹨f(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修的管理服務(wù)；

　?。┕芾砼c物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶與竣工驗(yàn)收等檔案資料

　　（七）組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

　?。ò耍└鶕?jù)業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政管理部門備案。

　　第二十七條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

　?。ㄒ唬┌凑战K省規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

　?。ǘ┰跇I(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主；

　　（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

　?。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

　?。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　?。┳龊梦飿I(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

　　（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核；

　?。ò耍┙⒐_征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　?。ň牛┌l(fā)現(xiàn)違反條例、本細(xì)則或業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

　　（十）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)；

　?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。

　　第二十八條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)推行行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，積極開展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，提高整體管理水平。建立物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定制度，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。

　　第二十九條普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收?。还菜飿I(yè)的服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定。

　　第三十條建立合理公開、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目分類，按照分類項(xiàng)目制定等級(jí)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照社會(huì)成本測算各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。讓業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)根據(jù)自己的服務(wù)要求和承受能力，自主選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按戶計(jì)量，直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。任何單位不得強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用時(shí)，不得價(jià)外加價(jià)，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費(fèi)用。

　　第五章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第三十二條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理實(shí)施方案并在物業(yè)開工前報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收不得交付使用；驗(yàn)收不合格的，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)做好整改工作。

　　建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的3‰―4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用；同時(shí)提供相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)用房。

　　物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、文體活動(dòng)用房、停車庫（場）、垃圾中轉(zhuǎn)站、活動(dòng)廣場和綠地等配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用，不得改變用途；確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第三十三條新建物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位明確物業(yè)的質(zhì)量問題處理方式。

　　第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅不應(yīng)改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報(bào)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。

　　第三十五條業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應(yīng)遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

　?。ǘ┭b飾裝修工程的實(shí)施期限；

　?。ㄈ┰试S施工的時(shí)間；

　　（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)外立面設(shè)施、防盜窗、空調(diào)及太陽能的安裝要求；

　?。┙剐袨楹妥⒁馐马?xiàng)；

　?。ㄆ撸┕芾矸?wù)費(fèi)用；

　?。ò耍┻`約責(zé)任；

　?。ň牛┢渌枰s定的事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)部門依法處理。

　　第三十六條因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

　　第三十七條任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

　　第三十八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金的管理與使用按照市建設(shè)局、財(cái)政局[2003]163號(hào)、[2003]19號(hào)文件執(zhí)行。

　　第三十九條依據(jù)規(guī)定籌集的維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第四十條維修基金由房地產(chǎn)行政管理部門代管，所代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)和財(cái)政部門的檢查與監(jiān)督。

　　維修基金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)管理行政管理部門指定的銀行，專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>

　　第四十一條新建商品房的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品房屋所有權(quán)初始登記前，足額交納代收的維修基金；在辦理商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記部門提供交款憑證

　　第四十二條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　（一）房屋室內(nèi)部分的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新改造從維修基金中列支，按項(xiàng)目維修費(fèi)用占受益面積應(yīng)分配維修基金的比例分?jǐn)偂?/p>

　　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

　　第六章投訴

　　第四十三條物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對(duì)違反條例和本細(xì)則行為的投訴。投訴接待的地點(diǎn)、時(shí)間應(yīng)予以公布。

　　第四十四條物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。投訴人對(duì)處理意見有異議的，可以向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)提出書面復(fù)核要求。

　　物業(yè)管理行政管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對(duì)決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并自受理投訴之日起30日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。

　　投訴人對(duì)物業(yè)管理行政管理部門的處理意見有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人

　　第四十五條投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第七章法律責(zé)任

　　第四十六條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細(xì)則規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處和物業(yè)管理行政管理部門投訴，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第四十八條對(duì)于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以把他們的行為公示出來。

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。

　　不能及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，不得當(dāng)選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員，其所在相關(guān)單位應(yīng)積極幫助做好思想教育工作，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)代為收繳。不能及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。

　　第四十九條資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)責(zé)令其限期整改；整改仍不到位的，由物業(yè)管理行政主管部門降低其資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書。

　　第五十條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)規(guī)劃部門審批進(jìn)行建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物或其它設(shè)施以及違反市容環(huán)境衛(wèi)生、市政管理等法津、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以制止，制止無效時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城市管理行政執(zhí)法部門報(bào)告，由其依法處理；違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的各類違法建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施，由城市規(guī)劃管理部門依法處理，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)配合查處。

　　第八章附則

　　第五十一條本細(xì)則由宿遷市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十二條本細(xì)則自2004年5月13日起施行。